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为什么香港房价暴跌后还能涨回全球最高,日本房价却不能呢?

作者:梨涡小篆    授权级别: A    精华文章    2019-08-04   点击:


  今天尽捞稠的,一句话给出中心论点:国情不同,政策不同。
  先说香港:
  根据香港规划署资料显示,香港1111平方公里的总土地面积中,已建设发展的用地为270平方公里,占比24.4%,其中仅有6.9%用于建设房屋;剩余75.6%的土地,为非建设或未建设地区,如郊野公园、湿地、鱼塘等。也就是说,香港的实用住宅用地仅占香港宗土地的6.9%,剩下的土地,香港并未广泛开发。再就是说,土地供应不足是香港高房价的根源所在。
  其次,香港原本是个渔村。在1949年解放战争中,有许多内地的资本家为了保住自身利益涌入香港,为香港带来了大量的资本和劳动力,这是香港经济崛起的基础。50年代到60年代,以美国为首的西方敌对新中国,香港则成为了中国通往西方世界的唯一通道。作为自由贸易港,香港吃香了起来,随即房地产从1960年开始起飞。此后一直稳步增高,直到1997年7月,国际金融危机爆发。先是美股暴跌,后是2003年的SARS……接连的暴击之下,香港楼市才像坐了过山车一跃直下。当年在楼市高峰期借贷置业的市民,后来因资不抵债都变成负资产。大量香港市民因为“负资产者”自杀,香港市民因此举办了超过50万人的大游行,向香港政府施压。
  因为时任香港特别行政区的特首董建华曾经提出了“8万5计划”,即每年建设85000套公屋,低价提供香港中低收入人群,争取5年解决70%市民的住房问题。这个政策在当时虽然略有缓解社会矛盾,却更助长了香港居民的负资产问题。包括中产阶级也有大量因楼市大跌成为负资产。1997~2003,香港楼市最低潮时,产生了106000名“负资产”人群,占总人口的5%。由于香港的财政收入主要靠土地和土地上建的房子。迫于市场和开发商压力,香港政府于2000年8月放弃了每年85000的房屋供应目标,又从2001年开始逐渐撤销之前抑制楼价高企的防止炒卖楼宇措施。2003年,温家宝总理又帮了董建华一把。他访港三天,送给香港一份“大礼”,这份礼物的名称叫作CEPA。
  CEPA全称《內地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》,其核心的内容之一是推进“个人自由行”,允许境内居民个人赴港旅游。据香港特区政府统计,CEPA在2004~2006年为香港创造了3.6万个新职位,失业率从2003年的8.5%降到现在的4.3%,创历史最低。累计“个人游”旅客达2000万人次,按人均消费5000港币计算,为香港带来1000亿港元的收入。2004年,香港经济重现曙光,因旅游业而让香港酒店、零售、餐饮、运输等相关行业的形势好转,拉动了香港房地产市场回稳。到了2008年,香港又遇上全球金融海啸,楼市急冻,但是在强大消费能力的支撑下,楼市并未再次出现1997年的跳水情况。到2009年年初,美国政府推出量化宽松政策,引发全球通胀。香港楼价也重回升轨,香港楼市再次进入爆发期。到了2015年底,香港房价达到了历史高峰,特区政府出手,让2016年前7个月的香港房价下跌了11%。但是由于邻近的深圳房价猛涨,内地买家迅速涌入香港,造成房价再度上涨,一口气涨了25个月,香港楼市因此迈进了“寸土寸钻”的行列。
  香港楼市价钱的连连增高,让香港人将怒火迁到了内地人身上。由于内地买房客的大量涌入,李嘉诚的长江实业地产大赚了一笔。香港的工薪阶级却倒了血霉。在香港,私人住宅超过一半的实用面积小于50平方米。香港人均居住面积只有约15平方米,大幅落后于内地城市。同时,私人房屋租户租金接近1万港币,全港家庭住户月收入中位数2.5万港元,租金占到收入的40%。买不起房子或者租不起房子的香港人,只得选择劏房,也就是隔断间。那里住着超过20万人,居住面积中位数仅为10平方米;更底层的人住在笼房,香港人笑称纳米房,就是用铁丝网圈出一块像笼子一样的卧榻之地。所在笼房生活的“笼民”大约50万,占香港总人口的6.8%。
  说到这里,可能有读者会提到香港政府已经开始了“填海造房”项目,如周星驰导演的《美人鱼》就有反映。据统计,截至到2016年,香港约有7000公顷土地是通过填海获得,填海而来的土地约占香港总土地面积约6%,占香港已发展土地面积的25%,承载了全香港27%的人口居住地,以及70%的商业活动用地。但是特区政府因“填海造房”被骂得名声极臭。一是香港市民认为“填海造房”会污染海洋和造成巨额的财政开支;二是已经买房了的中产阶级和房地产开发商害怕填海之后建成了大量的公营房屋,会明显拉低香港的整体房价。尤其已经高价买房,按揭还款的中产阶级最怕的是房价缩水,他们需要按照原价还款,事后还得不到补偿。
  再加上香港这座城市的人均收入与生活成本的悬殊太大。2018年,香港的最低工资标准是时薪34.5港币,折合人民币大概28元,一个月按双休制来实行,每天工作八小时,大致薪资为5600港元左右(折合人民币约为4944元),虽然比同年的深圳最低工资的标准高。但是英国经济学人智库(EconomistIntelligenceUnit)公布的2019年全球生活成本指数(WCOL),以纽约的100点为基值,发现榜首的三个城市,即包括香港、新加坡及巴黎的生活费均比纽约贵7%。香港人在满足了最基本的衣食温饱等开支之后,考虑供房是一件非常非常头疼的事。尤其过去十年间,香港房价上涨了200%,而薪资只增加了50%。香港人必须死心塌地为当地资本家打一辈子工了。谁让住在香港经济的四大富豪——李嘉诚、郭得胜、李兆基、郑裕彤,全部以地产发家呢!
  再说日本:
  1990年,日本股票市场率先崩盘。短短一两年间,日经指数从最高的38915点跌到14309点,跌幅高达50%以上。接着楼市崩盘。由于土地市场与资本市场关系密切,资本市场崩盘随即传导到楼市。金融机构为避免损失,要求企业偿还贷款,企业不得不变卖股票和不动产,大量地产抛到楼市,地价应声而跌。当年倾尽所有买房的家庭一夜返贫,跌到现在还未回血,每年还要交着沉重的赋税。日本迄今经济无法回春,也在于中日政府对待房地产泡沫的态度截然不同。
  日本是资本主义国家,只要有钱,每年缴税,土地可以归个人所有。中国执行的是土地公有制,土地的所有权属于国家和集体,大家的住宅都是只有使用权。这样的话,土地想跟各种繁多的金融资产挂钩很难。原因很简单——国家可以允许房产有泡沫,但绝对不允土地出现泡沫。日本政府在面对房地产泡沫时,用的是强势打压政策,直接高额加息,主动将泡沫刺破。泡沫破碎之后,日本政府通过不间断的、各种各样的基建、投资和国家主导的财政行为维持经济。比如,安倍上台之后,不断实施货币刺激,但是基础货币并不等于创造流动性,只有通过信贷才能让货币流动起来。低利率让货币的流速变慢,加上英国脱欧的问题,全球市场避险情绪比较浓,日元升值,之前日元贬值带来的出口红利也没有了,很多企业的利润被挤压,企业不愿意借贷,而是持有现金。日本央行喊破了喉咙,货币还是没有流到企业中去,经济自然也就很难火起来。中国政府则频频救市保住房地产。因为保住中国房地产,就等于保住了土地公有制的命根子。
  香港在“一国两制”的基础上实行资本主义制度,这座号称全球经济最自由的城市竟然没有实行土地私有制。香港所有的土地都为政府所有。政府虽然拍卖少数土地,并且特区规划署的政策文件鼓励高密度住宅,但是市道低迷时,香港政府会停止卖地。一旦行情好转,地产商都会跑来催政府赶快卖地,在此基础上赚更多的钱。香港特区政府是离不开各大财团支持的,所以香港现在走的路线,也是有着香港特色的资本主义。
  审核编辑:沁芳闸   精华:沁芳闸    

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编者按:
散文主编   沁芳闸: 分析的头头是道。香港为什么那么香,因为是四九年解放后,中国与西方国家关联的唯一通道,现在这个通道已经不再那么重要了,致使很多年轻人心里落差太大,才有了这阶段的行为。而唯有香港特色的资本主义才有香港的明天,而不是他们口中的独立。

  • 最新评论

最新评论2

  • 东方玉洁

    确实是非常专业的分析。

    2019-08-05

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  • 沁芳闸

    梨涡好厉害呀,真是什么都知道。老天生人,实在差别太大。我只能学习学习。

    2019-08-04

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